土地不是人类劳动的产品，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价的理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。

土地估价必须依据充足的土地市场资料。土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。

土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。

土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况并明确评估价格的时点。如果不明确所评估土地价格的权利状况和时点，那么所评估出的价格就毫无意义。

土地估价方法分为基本估价法和应用估价法。基本估价法包括收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法；应用估价法包括路线价估价法、标准宗地估价法和基准地价系数修正法等。

土地估价是在一定的市场条件下，针对某一质量、等级的土地，评估出土地的价格，可以为国家、单位和个人进行土地交易、土地资产管理等提供依据。