产权理论产生于19世纪中叶，它的起源与资源的稀缺性有着直接联系。英国经济学家R.H.科斯^[注]的论文《社会成本问题》标志着产权理论的正式确立。“产权”是科斯定理中的两个核心概念之一，科斯本人却未对产权做出明晰的定义。科斯产权理论提出后，逐渐引起人们对产权问题的广泛关注。西方产权理论的代表人物之一——恩格斯马克思

土地资源产权理论最早出现于1870年，英国经济学家、土地改革学派倡导者之一J.弥尔^[注]认为：地权私有没有正当的依据，土地不是人类劳动的产物。《牛津法律大辞典》将土地产权解释为“对土地获得的最广泛和最完全的财产权”，它是一权利束，包括土地所有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等。全面考察土地产权应从三个方面展开：①土地产权的主体——土地产权的拥有者。中国土地产权可以概括为国有和集体两个基本层次。②土地产权的客体——土地财产关系客体，即土地产权本身。中国的产权包括所有权、使用权和收益权等。③土地产权权利束——土地产权的整体组成以及不同产权主体所拥有的产权客体的具体组成。中国土地产权权利束具体包括占有权、使用权、收益权以及处分权。马克思认为土地产权是一束概念的总称，主要包括以土地所有权为核心而衍生的相关产权权利，以及彼此相互矛盾的关系。并在《资本论》《政治经济学批判》等著作中，围绕财产性问题提出了一系列的产权思想，其中在土地制度方面，提出了科学的土地产权理论体系。

马克思土地产权理论作为指导中国土地产权制度变革的重要土地资源产权理论，包括土地所有权权能理论、土地产权结合与分离理论、土地产权商品化及市场化理论和地租理论。

马克思指出“要想把所有权作为一种独立的关系、一种特殊的范畴、一种抽象的和永恒的观念来下定义，这只能是形而上学或法学的幻想”。即土地产权是一组权利，并处于一种结构状态。其中，所有权是产权关系的核心范畴，伴随着商品经济的发展，使得同一土地财产上的利益关系趋于复杂化，同一土地财产上产生了不同的相关权利主体，产权制度演进到一定进程，就出现了多元的土地权能。概括起来，可以分为两大类，一类是天然拥有的且被法律所承认的所有权，另一类是由于后期对土地的商业性投资而获得的衍生权利。土地权能具体包括土地终极所有权、土地占有权、土地使用权、土地处分权、土地收益权、土地转让权、土地出租权与土地抵押权。

马克思认为，土地产权作为一束土地权利的集合体，其内部各个权能形式是相互矛盾和相互统一的。这些内部的各个权能形式以终极所有权为核心，将此抽象权利具体分解为各个不同的权能，它们既可以相互分离，拥有独立的价值，又可以统一在土地终极所有权的羽翼之下，但处于不同的历史时代，这些具体权能在相互结合的过程中，并不会固守集中在某个特定主体身上，这种貌似自由的组合方式，为探讨农地制度改革的路径选择提供了理论指导。同时马克思细致探讨了土地产权各项权能在不同所有制体系下表现出来的矛盾关系：在土地所有制下，全部权能浑然一体；在土地私有权制度下，化整为零，各个权能各有所职；在土地公有制的条件下，土地终极所有权归公社或国家所有。

马克思对土地产权理论进行阐述时，就一直把土地产权看作可以进入市场进行流通、买卖的商品。这个时候的土地产权有两层含义：一方面，它依然是土地所有者为基本生活维持收入的来源；另一方面，土地被席卷进了市场中，成为一种生产要素，成为农业产品即商品的一种投入资本。这样当商品在经过市场的一系列流通产生剩余价值时，农地的所有权者拥有为社会所认可的分割剩余价值的权利。土地是生产要素中最重要、最稀缺的要素，在商品经济中，为利益所驱动，土地产权被视为商品进入商品市场进行交易，土地产权实现了商品化。

土地产权商品化直接引发的一个经济问题就是如何对土地资源进行配置，为解决这一问题，土地产权配置市场化理论应运而生。土地产权配置市场化理论探讨土地多种权能如何在市场中进行优化配置，实现土地产权市场配置的方式有两种，即租赁运作和把土地产权作为商品进入市场合法买卖。

马克思指出，地租产生于剩余价值，是土地所有者将土地权能进行分解，自己依旧持有土地终极所有权，而将土地的使用权分流给农业资本家，农业资本家在使用该土地时产生了利润，总利润减去平均利润所得到的由农业工人所创造的剩余价值，即为其应缴纳给土地所有者的地租。地租本质上既是一种权能分解的产物，又是超额利润的一种表现存在。

作为中华人民共和国农村土地制度的指导思想，马克思土地产权理论深刻影响着中国农村土地制度的改革与发展。中国农村土地所有制总体上经历了农民个体所有制和农民集体土地所有制两个阶段。在每一阶段，马克思的土地产权理论都深刻影响着决策者的相关制度选择。同时决策者在每一阶段又根据中国具体情况对马克思的土地产权理论有所发展，如农民土地个体所有制理论、农业合作化理论、人民公社思想、关于农业“两个飞跃”的思想、对家庭联产承包责任制理论的发展，以及对家庭联产承包责任制理论的发展。马克思土地产权理论与中国实践相结合产生了丰硕的理论果实，生动地表现了马克思主义产权理论在中国的继承与发展，是马克思主义中国化的一个典范。马克思的土地产权理论指出，社会经济形态的发展是一个自然史过程，任何制度的选择都不能超越社会生产力发展水平。土地私有化违背了生产力的社会本性。土地国有化虽是一种社会必然性，但不适应中国正处于社会主义初级阶段这一国情。以马克思土地产权理论及其中国化的理论成果为指导，结合中国的实际情况，中国应在坚持农村土地集体所有制的前提下强化农民的土地承包经营权，明晰产权；以市场化为导向规范土地流转和土地征收；引导农民通过合作化经营走现代农业的发展道路。