土地具有自然和社会两种属性，土地资源既包括自然范畴，也包括经济范畴。严格意义上讲，土地资源有别于土地，土地的概念是对人们所研究的客观对象的总称，它包括一切类型的土地；而土地资源指可供农、林、牧业或其他可利用的土地，是人类生存的基本资料和劳动对象，是从土地所具有的资源利用价值的角度来阐述其具体含义，它的分类需要经过对土地的资源价值和利用功能的评价以后才能确定。在外延方面，土地的范畴比土地资源范围更广；在内涵方面，土地资源的内容比土地更具体。

土地资源是由地球陆地表面一定立体空间的气候、地质、地貌、水文、土壤、生物等自然要素组成，同时又时刻受到人类活动和社会经济因素影响的自然经济综合体。土地资源的构成要素有：

指地球表面至1万～1.2万米高空以下的对流层的下部，即与地球表面直接产生水、热交换的大气层的各种统计状态，如积温、降水量等和物理过程，如升温、蒸发、焚风等。影响土地资源特征的主要气候要素是光（太阳辐射）、温（热量）、水（降水）三要素，它们是土地资源的重要组成部分。地球表面的热量来源于太阳辐射，就全球范围而言，热量分布的总趋势与纬度大致平行，由低纬度向高纬度呈带状排列，形成了地球上的热量地带性特征。水分是土地利用的基本自然条件之一，评价区域水资源的丰缺程度主要包括大气降水、地表水和地下水。

土地资源的地学特征分析主要是对研究区域内的地质、地貌规律的剖析，以及它们对土地资源的分布规律和土地利用的影响。与土地资源特性关系密切的地貌因素主要有海拔高度、坡度、地貌类型等；土地资源的地质条件主要体现在地表的岩性及其矿物组成以及风化母质的性状等。

土地资源水文条件，包括地表水资源和地下水水文地质。地表水指存在于陆地表面的河流、湖泊、冰川和沼泽等水体的水；地下水是水资源的重要组成部分，在土地资源研究与开发中，首先要考虑地下水的埋藏条件、含水层性质、供水、排水、水质和影响区域土地质量的相关因素。

土壤是陆地上能生长植物的疏松表层，是在生物、气候、地形、母质、时间等五大成土因素综合作用下形成的历史自然体。各类土壤都具有其特有的剖面结构和诊断层次，表现出不同的物理学性状和肥力特征，土壤的类型及其分布、理化性质及生产能力均直接影响甚至决定着土地资源的特性、开发利用方向及其生产力的高低。

生物要素特征对土地资源性质与利用的影响是多方面的。一方面，生物要素是土地生态系统中最活跃的组成部分，起着主导土地生态系统特征和功能的绝对作用，区域生物组成或生物多样性的变化直接改变土地生态系统的结构和功能，从而引起土地资源类型或利用的更替；另一方面，植被类型或生态系统多样性是形成景观多样性的直接原因，也是土地类型或土地资源类型划分的主要依据。

影响土地资源社会经济属性的因素，社会因素方面包括人口、社会需求、土地制度、土地政策与法规、资源与环境政策等；经济因素方面包括生产力水平、市场状况、经济结构和生产布局、区域条件、投入水平等；技术因素方面包括科技发展水平、生产管理水平、技术培训与维护、物质技术条件等。

土地是一种自然-经济综合体，土地作为自然资源和社会资产具有资源特性和资产特性。

生产性。土地具有一定的生产力，即可以生产出人类某种需要的产品，是土地资源的本质属性之一。土地生产力指土地的生物生产能力，按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成的，即是由土地资源本身的性质决定的，不同性质的土地，亦即光、热、水、气、营养元素的含量及组合等不同的土地，适应于不同的植物和动物的生长繁殖；后者是施加人工影响而产生的，它决定于人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。土地生产力从时间上可分为两种：一是土地的现实生产力，即现实条件下土地的生产水平；二是土地的潜在生产力，指在可预见的未来，对土地施加改造措施或更加集约经营条件下土地的生产力水平，也可简称为生产潜力。

区域性。由于受水热条件支配的地带性规律以及地质、地貌因素决定的非地带性规律的共同影响和制约，土地的空间分布表现出明显的地域差异性。不同地区的土地存在着显著的差异性，形成地表复杂多样的土地类型以及不同的土地生产潜力、不同的土地利用类型和不同的土地适宜性。

动态性。土地具有随时间变化的特点。例如，土地随时间而产生的季节变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等，这些都影响着土地的固有性质和生产特性。土地的时间变化又与空间位置紧密联系，处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况不同。因此，土地的空间地域性与时间动态性应作为认识土地系统演变的两个基本方面。

可更新性。土地是一种可更新的资源，表现在土地的生产力在合理利用条件下可以自我恢复和维持，并不会因连续使用而降低。生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学元素，不断地被植物消耗和归还，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。土地对于外来污染物也具有一定的自我净化能力。但是，土地的自我更新能力并不意味着人类可以对其进行掠夺式开发利用，人类一旦破坏了土地生态系统的平衡状态，就会导致水土流失、次生盐渍化、荒漠化等各种土地退化形式的发生，使土地生产力下降，使用价值降低。土地退化趋势发展到一定程度，土地生态系统的原有结构和功能就会被严重破坏而发生不可逆转和自我恢复现象。

多功能性。土地是人类社会各种生产活动不可缺少的自然资源，可以被用于各种不同的用途，而同一种用途的土地又可以选择不同的利用方式。土地的用途概括起来可以分为四大功能，即生产功能、环境功能、承载功能和空间功能。土地的多功能性决定了土地利用的竞争性，因而存在土地资源在国民经济各生产部门之间合理配置和优化利用问题。

有限性。地球陆地表面的土地面积是有限的；同样，一个国家、一个地区的土地面积也是有限的。土地面积的有限性决定了人们只能通过对土地的合理开发利用、治理和保护，不断提高土地的生产能力，满足人类社会不断增长的消费需求。

不可替代性。土地是一种不可替代的资源。在人类社会的进化和发展历程中，随着科学技术的不断发展和进步，一般的生产资料及其功能可以被更先进、更完备的生产资料所代替，而土地的功能却不能被其他任何生产资料完全代替，土地在人类的生存和发展过程中发挥着不可替代的功能和作用。

商品特性。土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通，是一种特殊商品，与一般商品相比具有特殊性：一是一般商品是用来交换劳动产品的，而土地具有非劳动产品与劳动产品的二重性，如果从它的根本属性来看或就其整体而言，是属于天然形成的自然物，并非人类劳动所能创造的；但从对它利用改造的角度来看，土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动成果。二是一般商品属于价值物，其价格是价值的货币表现，而土地的价格具有两重性，即一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。从现实的经济活动来看，这两部分的土地价格是融合在一起的，因为人类投入土地的劳动与土地本身是不可分的。三是一般商品在空间上是可移动的，而土地商品的位置却是无法移动的，通常被称为不动产。

产权特性。土地与土壤、景观等概念的最大区别之一就在于土地具有明显的产权内涵。土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权必须通过相关法律的确认程序后才能生效。

增值特性。土地的增值性取决于土地的稀缺性和人类社会对土地的不断改造利用。土地供给的稀缺性指一定地区、某种用途的土地供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。土地作为生产资料因人们的创造性劳动而不断增值，它可以包括对该增值土地的劳动成果，也可能仅仅是由于利用方式的改变，或四周环境、区位的改变等而产生土地增值。

不动产特性。土地不动产特性主要源自其空间位置的固定性和永久使用性两个方面的特点。一方面，土地是不动产，具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其实体的空间位置；另一方面，地产不同于社会的其他资产（或财产），不是一次性消费品，不会因使用而损耗或消灭。

土地资源类型是广义的土地类型，是根据土地所具有的资源利用价值或功能的差异性而划分的，土地资源类型指土地自然属性相对均一，且利用价值或利用功能一致的土地单元集合。在中国，普遍采用地形分类和土地利用类型分类方法对土地资源进行类型划分。①按地形，土地资源可分为高原、山地、丘陵、平原、盆地等，体现了土地利用的自然基础。②按土地资源利用类型，按照GB/T 21010—2017《土地利用现状分类》，土地利用类型分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地等12个一级类、72个二级类。

土地资源是土地资源学的研究对象。