租佃制出现于春秋战国时期，明清时期成为主要土地经营方式，在不同历史时期有不同的发展形态。

中国租佃制的发展体现了生产关系的变化，包括生产资料所有制关系，即土地所有权、耕种权，以及唐宋出现的承佃权之间关系的变化；地租形态的发展变化，从劳役地租、实物地租到货币地租的进化；地主与农民对劳动所得分配方式的变化，包括分成租制和定额租制；生产过程中参与者地位关系，即地主与农民的人身依附关系的变化。

春秋战国时期，随着铁犁牛耕的出现，生产工具改进，生产力水平不断提高，大量私田被开辟，“民不肯尽力于公田”（《春秋公羊传解诂》），以至于公田抛荒。为维护国家稳定、增加国家收入，各国进行税制改革与变法，如齐国管仲的“相地而衰征”（《国语·齐语》）、鲁国的“初税亩”，各国放弃之前强迫农民无偿耕种公田的劳役地租制，转为向农民征收土地生产物的实物地租制，助推了土地私有制。《汉书·食货志》中记载董仲舒所说，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，井田制被废除，承认土地私有权，确立了封建土地私有制。封建土地私有制有三种形式，君主土地私有制、地主土地私有制和自耕农土地私有制，其中地主土地私有制占主导地位。土地的允许买卖、出租替代了以往“田里不鬻”（《礼记·王制》）的制度。地主将土地出租给无地、少地的农民，从中收取实物地租，租佃制由此产生。

从秦汉时期至魏晋南北朝时期，租佃制度日益推广。随着地主兼并土地严重，农民破产流亡，“富者田连仟伯，贫者亡立锥之地。…或耕豪民之田，见税什伍”（《汉书·食货志》）、“徒附万计”（《昌言·理乱篇》）现象普遍。“见税什伍”一方面说明了佃农每年要缴纳生产物的一半作为实物地租给地主的分配方式，另一方面体现了地主阶级对农民阶级的压迫剥削。地主凭借对土地的所有权及被赋予的特权，强迫占有农民的剩余劳动，形成超经济强制的依附性很强的租佃关系。

地主阶级的不断壮大严重削弱了中央政府的统治，封建国家为巩固自身统治、保证财政收入，自汉至隋唐也出台实施了限制地主阶级土地兼并的制度法规，如曹魏的屯田制、西晋的占田制、北魏至唐朝前期的均田制，国家通过强制农民耕种国有土地、限制占田数额、限制佃客数量、分配无主土地给农民等不同角度的法令规定限制土地买卖。总体上土地买卖还未成为占有土地的主要途径。此外，这些法令使租佃制更加法定化。

由于土地兼并虽有限制但未停止，并至唐朝中叶土地兼并有所发展且愈演愈烈，租佃制在社会经济中快速扩大。隋唐时期，地主制经济发展，均田制逐渐瓦解，国家取消地主占田限制，占田方式由之前主要依靠政治权利占有转向主要依靠自由买卖。地主与农民的关系从超经济强制关系转变为经济强制关系，租佃关系从依附租佃制转变为契约租佃制。在敦煌和吐鲁番发现很多唐代的租佃契约，如《吐鲁番出土文书》第五册《高昌延昌二十四年道人智贾夏田契》，《敦煌资料》记录的吕才艺租田契残卷等，契约租佃十分流行。入宋以后，租佃关系发达，契约租佃普遍，成为租佃的基本形式。有些契约中规定了交租的形式有粮食、绢、钱币等，出现了货币地租的形式，但唐宋时期还是以实物地租为主；且因佃农自有生产生活资料不充实，需地主提供部分资料，实物分成租居主导地位，即地主和农民随农产品的丰歉约定按一定比例缴纳农产品。此外，唐朝出现的包佃制是租佃制另一新发展。《唐律疏议·杂律》记载：“官田宅私家借得，令人佃食。或私田宅有人借得，亦令人佃作。”出现了原主、佃主和佃户三者的权利关系，即土地所有权、土地承佃权和土地耕种权分离的现象出现。

宋元时期，租佃制发展成为仅次于自耕农形式的重要经营方式。按照宋代户籍制度，客户获得国家的正式户籍，不再是地主私属，客户的人身自由得到了法律上的确认，农民对地主的人身依附关系减弱。随经济的发展，佃农的经济地位也有一定程度的上升，宋代吕大钧提出“招诱客户，使之置田以为主户”使得农民有了占有土地的自由。

明清时期，国家延续不立田制、不抑兼并的土地制度，土地更加集中，无地农民日益增多，地租繁重，农民反抗斗争不断，人身依附关系削弱。明代“佃户见田主不论齿序”“不拘主佃”，以及清代进一步禁止“不法绅衿私置板棍擅责佃户”的新制颁定也体现了主佃人身依附关系的衰落。在人身自由得到进一步保障的情况下，地租形式开始从分成租向定额租全面转化，租佃关系发展为单纯纳租的契约关系，客户不必承担其他方面的义务。在定额租发展的基础上，促使了押租制和永佃制的发展。押租制是客户在承佃时向地主缴纳一定押金的制度，旨在人身依附关系松弛的情况下，用经济关系作为保证，反映了土地经营的有偿取得，巩固了土地所有权与经营权的分离。永佃制指对同一土地，地主拥有土地所有权（常称为田底），客户享有长期耕作权及处置其耕作权的权力（常称为田面），表现为土地所有权和耕作权的分离。同土地所有权的交易一样，土地的耕作权、经营权也进入市场，土地市场逐渐扩大。永佃制的发展使得农民获得了较为固定的耕作权，有了更多的人身自由和独立生产的权利，经济独立性大大增强。

随着佃农队伍的扩大和自由租佃关系的发展，封建政府逐渐介入干预租佃关系，代表地主阶级集中行使对佃农的控制权。各封建政府一方面颁布诏令蠲减地租，缓和阶级矛盾；另一方面规定了佃农欠租的刑事处分条文。同时，地主联合官府设立租栈以统一管理土地并催收地租。

中国的租佃制，从土地所有权来说，自商鞅变法“废井田，开阡陌”，明确了土地私有权；到地主阶级兼并土地，租佃关系产生，出现了土地所有权和耕种权的分离；再到承佃权分离的包佃制，土地产权逐渐明晰。从地租形态来说，主要遵循从劳役地租到实物地租，再到货币地租的发展变化轨迹，其间也交叉存在；实物地租一直是中国古代地租的主要形态。按朝代大致可分为，以劳役地租为主要地租形态的商周时期；自战国至唐初，以实物地租为主、劳役地租为辅的地租形态；唐中叶后，货币地租形态出现，到明清时期由实物地租向货币地租转化较快发展，并出现了押租制和永佃制。在租额收取方式上，有分成租和定额租；随着相对完全、相对自由的土地私有制的确立发展，分成租逐渐向定额租发展转化。在人身依附关系上，在劳役租时地主对农民的超经济强制严重，农民对地主的人身依附最强；随商品经济的发展，租佃关系转向契约缔结，人身依附关系不断减弱，经济独立性增强，但发展并不平衡，明清也还存在依附性强的佃仆现象。中国租佃制在不同时期有不同的特殊性，复杂且变化多端，且在中华人民共和国成立之前还存在了很长一段时间。自1950年土地改革运动后，中国的封建租佃制度被取消。中国租佃制的一系列变化，反映了对农民压迫束缚的逐渐松弛，生产力得到解放。