在经济学发展过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究，形成了多种经典地租理论，具有代表性的有李嘉图地租理论、屠能地租理论和马克思主义地租理论。

17世纪末，资产阶级古典经济学家W.佩蒂^[注]提出级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等做了初步的阐述。同期，英国资产阶级经济学家J.安德森研究了级差地租理论的基本特征。之后，A.-R.-J.杜尔哥^[注]、A.史密斯^[注]、D.李嘉图^[注]等相继对若干土地经济问题进行了探讨。其中，李嘉图对级差地租理论做了完整而系统的研究，为现代资产阶级土地经济学的建立奠定了理论基础。李嘉图认为，由于土地的特性，农产品的价值是由耕种劣质土地的生产条件，即由最大的劳动耗费量决定的。因此，优等地和中等地的产品在价格上除了补偿生产成本和利润外还有超额利润，转化为地租归地主所占有。

J.H.V.屠能^[注]提出了农业区位论，系统地论证了土地位置与地租的关系。某产品的产地价格通常等于中心市场价格与产地至中心市场运费的差额，即区位地租。这样，距中心市场的远近会形成同一产品产地、价格、水准的均等价格区域，即区位地租分布的圈层。

19世纪中叶，K.马克思^[注]与F.恩格斯^[注]在批判和继承资产阶级古典经济学理论的基础上，创立了马克思主义地租理论。马克思主义地租理论将资本主义地租按其形成条件和原因的不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租。马克思认为土地有限，而且有质量和生产率的差异，从而产生了级差地租。级差地租的实质是利用较好生产条件而生产率不同的土地所产生的超额利润。马克思认为，在资本主义农业中因为土地私有制的垄断，使用最劣等的土地也必须支付地租才能投放资本而利用，从而形成绝对地租。绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是整个农业部门农产品价值与生产价值之差。马克思认为，垄断地租与正常地租不同，它不是来自生产领域，而是来自流通领域，它是由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。

地租理论对土地评价、合理规划、利用及制定土地价格、土地税收制度与政策，调节和完善土地有偿使用制度，实现国民经济的分配，促进经济社会发展，均具有指导意义。