伴随人口老龄化问题的出现，各国在老年人的养老居住问题上做出了许多探索。在老龄化社会初期，社会普遍认为老年人晚年的养老照料问题主要是医疗保障问题，所以政府大多用公共支出增加医院的建造。但随着老年人口的逐渐增多，医院入住了大量病情稳定但又不易康复的慢性病老人，致使医院床位流转率降低，政府医疗保障支出长期居高不下。于是政府尝试建设专门的养老设施，以接收生活半自理或不能自理，主要是需要生活照料而不是需要医疗救治的老人，改变大量老年人长期滞留医院的困境。但随之发现，在养老设施内生活并不是老人所期望的最佳养老方式，设施内的集中居住虽然可以给老人提供较好的照护，但是并不利于激发老人的生活热情。特别是低龄、健康的老年人，他们具备生活自理能力，在一定时期内尚不需要入住养老设施，更希望居住在其长期生活的住宅中，继续作为社会的一员自由参与到社区生活中。为此，政府开始转向建设老年人住宅，推进普通住宅的适老化改造工作。

中国现阶段的老龄化具有老年人口基数大、老龄化增速快、地区差异大、低龄老人数量多等特征。一直以来，中国的养老政策中大力倡导“以居家养老为基础”。老年人住宅的建设对实现居家养老具有重要意义。

中国老年人住宅从建设方式上看主要有以下几种：

①独立建设老年人住宅。通常为单独开发建设的一栋或多栋老年人住宅。

②普通居住区中配建老年人住宅。指在大型居住区中划分出一部分用地来建设老年人住宅组团，或居住小区中配建一栋或多栋老年人住宅。

③建设综合型养老社区。综合型养老社区是指专为老年人提供的，包含老年人住宅、老年公寓、老年人照料设施等多种居住类型的大型居住社区。

老年人住宅在功能空间构成上与普通住宅差异不大，其特征主要体现在楼栋公共空间及住宅套内空间的适老化设计层面。

楼栋公共空间的适老化设计重点部位包括楼栋单元出入口、公共楼梯和电梯、公共走廊等。为确保老年人通行的安全和无障碍，楼栋公共空间通常应考虑以下设计要点：

①单元出入口平台的尺寸要满足轮椅转圈、多人停留及通行的要求。出入口应设坡道、扶手等无障碍设施。

②应配置可容纳担架的电梯。电梯门应有自动感应装置，并宜适当减缓关门速度。电梯轿厢内宜设置扶手、安全镜、低位操作板和防撞板等。

③公共楼梯及公共走廊的必要位置应设置扶手。

老年住宅的套内空间与一般住宅基本相似，都包含门厅、起居室、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能空间。在套内布局、空间尺寸、家具设备选型等方面，需要考虑的适老化设计要点主要有以下方面：

①老年人住宅套型应为平层，不宜出现室内楼梯或台阶。当套型为跃层或错层时，应将老人的主要活动空间布置在同层。

②套型设计时须考虑老人在自理、失能等不同身体条件下的居住需求，套型结构形式、空间布局、设备管线设计均应为未来改造预留可能性，或做适当的预备设计。

③套内主要空间（如起居室、老年人居住的卧室）应保证有良好的朝向。

④门厅空间和室内过道应保证足够的通行净宽，不宜过于曲折，以满足轮椅通行或紧急情况下担架出入的需求。

⑤卧室、卫生间等重点功能空间应考虑他人护理协助，以及轮椅通行、回转的空间需求。

⑥卫生间应与老年人居住的卧室保持近便的联系，方便老人就近使用，避免因晚间起夜如厕时路线较长或过于曲折而产生危险或不便。

⑦套内各空间的门要保证轮椅通行的有效宽度。

⑧开关、插座高度和位置应在老人伸手可及的范围内，避免老人过多够高或弯腰。

未来老年人口增长迅猛，家庭少子化、空巢化现象更为突出，老年人的居家养老生活将越来越需要自立，住宅设计需要对老年人的居家生活给予足够的支持。然而长期以来，中国建成住宅的适老化设计程度较低。同时，大部分老年人多居住在福利分房时代建造的老旧住宅里，其空间设计与设备设施的配置多数未满足老年人的身心特征与居住需求。

各地政府逐步加强老年人家庭及居住区公共设施的无障碍改造工作，推动既有住宅及社区环境的适老化改造，部分城市还针对经济困难、失能、高龄老人提供家庭适老化评估及无障碍改造补贴。与此同时，中国老年人住宅和养老社区等项目的建设有了很大的发展。众多房地产企业、保险企业等都针对养老项目展开了多元化的探索和实践。

中国针对老年人住宅的相关政策法规和标准规范仍不完善，很多设计师和开发建设企业对老年人的需求不甚了解，也缺乏切身体验。普通居民对住宅适老化设计的重要性认识不足甚至毫无概念，在购房或装修时并未形成足够的重视。当与老年人共同居住或有老人在家中需要照料护理时，才意识到住宅适老化设计的重要性。今后还需要政府及社会各界加大老龄化知识的宣传普及力度，使社会公众更多地认识到老龄化社会将面临的挑战，了解居家养老的必然性和重要性，了解实现安全、健康的适老化居住环境的基本知识，这样才能更好地推动老年人住宅的开发和建设。