建设工程合同脱胎于一般承揽合同，但又具有一般承揽合同所不具有的法律性质，继续归属于一般承揽合同会限制其发展，给法律规制和适用带来不适当的后果，故《中华人民共和国民法典》将其视为一种独立的合同类型。

①标的物主要是作为基本建设工程的各类建筑物、地下设施附属设施的建筑，以及对线路、管道、设备进行的安装建设。②主体受到限制，发包人一般为建设工程的建设单位（甲方），即投资建设该项工程的单位；承包人只能是具有从事勘察、设计、建筑、安装资格的法人，并且承包人按其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和完成的建筑业绩等资质条件，分为不同的资质等级，只有取得相应的资质等级，才能在其资质等级许可的范围内承包相应的工程。③具有较强的国家管理性。④程序性。基本建设工程建设周期长、质量要求高、涉及方面广，各阶段的工作之间有一定的严密程序。⑤法律要求建设工程合同采取书面形式。

按照建设工程的基本阶段划分，分为：①勘察合同。指发包人与勘察人为完成建设工程地理、地质等情况的调查研究工作而达成的协议。②设计合同。一般包括两种：初步设计合同，即在建设项目立项阶段，设计人为项目决策提供可行性资料的设计而与筹建单位签订的协议；施工设计合同，即在国家计划机关批准立项之后，设计人与筹建单位就具体施工设计达成的协议。③施工合同。指发包人和承包人为完成商定的建设施工工程，明确相互间权利、义务的协议。

按照建设工程合同联系的结构划分，分为总合同、年度合同、总承包合同、分承包合同与独立的建设工程合同。其中，总合同与年度合同主要用于发包人和承包人发生长期联系的大中型工程项目的场合。①总合同。指发包人与承包人根据批准的计划、初步设计和总概算或预算签订的总协议。双方当事人可以根据总合同进行施工准备工作。②年度合同。发包人和承包人每年依据批准的年度基本建设计划以及所列工程的概算或预算而签订的年度施工分合同或单项工程分合同。承包人根据年度合同进行施工。③总承包合同。简称总包，指发包人将整个建设工程交由一家具备相应资质条件的总承包人，由其对整个建设工程负责。④分承包合同。分为两类：一类指发包人将一项或数项建设工程发包给几家承包人，由这几家承包人分别承包相应的工程；一类指工程的总承包人或勘察人、设计人、施工人等承包人与第三人签订的勘察、设计、施工的承包合同。工程分包须经过发包人的同意，并且被分包的工程只能是承包人、勘察人、设计人、施工人承包的部分工作。各分包人分别对建设工程的勘察、设计、建筑、安装阶段的质量、工期、工程造价等与总发包人产生债权、债务关系。

在建设工程合同的领域，还有劳务分包合同，即建设工程的承包人将其所包工程的劳务作业发包给劳务作业的单位（劳务承包人），该劳务承包人对承包人负责的合同。在这种合同中，劳务承包人对劳务分包范围内的工程质量向工程承包人负责，未经工程承包人的许可或授权，不得擅自与发包人及有关部门建立工作联系。

建设工程合同的订立，当事人虽可洽商，但必须遵守国家规定的程序。由于各种建设工程合同当事人之间的权利、义务关系复杂，建设质量、建设周期、工程价款等可变因素较多，为减少和防止国有资产的流失，法律提倡该类合同的签订采用招标、投标形式进行。《中华人民共和国招标投标法》第3条第1款规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。②全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

对承包人的资格，要求更为严格。《中华人民共和国建筑法》第12条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：①有符合国家规定的注册资本。②有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员。③有从事相关建筑活动所应有的技术装备。④法律、行政法规规定的其他条件。

承包人的权利和义务：①承包人接受发包人检查监督的义务。②在隐蔽工程隐蔽前，承包人应及时通知发包人进行检查，以确定工程质量是否符合合同约定和法律法规的规定。怠于通知或未及时通知造成的损失，由承包人承担。即使发包人没有及时对隐蔽工程进行检查，承包人也不能自行检查后将工程隐蔽。③因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。④因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

发包人的权利和义务：①对工程的验收义务。②支付价款的义务。③接收建设工程的义务。④发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行合同约定的协助义务，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务的，承包人有权解除合同。⑤在建筑工程的建设进行过程中，由于发包人的种种原因，如资金缺乏、原材料短缺等，会导致工程的停建或者缓建的，发包人有义务采取措施弥补或者减少损失，防止损失的扩大，并按承包人的实际损失予以赔偿。⑥发包人违反合同约定，单方更改合同条款，或不尽协助履行义务，使勘察人、设计人支出额外的工作量，从而使得勘察、设计费用不合理增加的，应按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用，即按照勘察人、设计人所受到的实际损失承担赔偿责任。⑦发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

建设工程合同除适用《中华人民共和国民法典》关于合同无效的规定外，按照2020年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的规定，还有如下无效情形：①承包人未取得建筑业企业资质或超越资质等级的。②没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。③建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。④承包人非法转包、分包建设工程的。承包人将承包的建设工程违法分包，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予以支持。