对土地所有者来说，土地租金是其凭借土地所有权出租土地使用权而获得的一种资产性收益。当土地是可出售可租赁的资产时候，土地租金是土地价格(land price)的基础。从资产定价角度，土地价格就是土地未来潜在租金现金流的贴现。

土地租金是经济租金（economic rent）的一种。经济租金的特点就是要素所有者持续性获得高于要素生产成本的超额利润，而且这种超额利润不能通过要素之间的充分竞争来消除，类似一种垄断性超额利润，这个特征在土地租金上表现得最为明显。不仅因为土地“每块土地都是不一样的”、地块之间的可替代性很差，而且还因为土地的供给在短期内是固定不变、即使长期内供给弹性也很小，有很强的稀缺性。由于可替代性差和稀缺性强，城市土地的租金都很高昂。农村土地则可替代性较好和稀缺性弱，农村土地的租金往往很少或没有。城市又是现代经济活动的主要场所，城市土地是城市经济活动的空间基础，城市土地租金对城市经济活动具有全局性影响，所以土地租金一般主要就是指城市土地租金。

土地租金的本质是剩余收入。典型理论包括：古典经济学的地租理论、马克思主义的地租理论、凯恩斯主义的地租理论和调节学派的地租理论等。古典经济学之父威廉·配第（William Petty）于17世纪末期在《赋税论》中首次对地租进行了相关界定，他认为地租是土地上生产产品所得的剩余收入，这为地租理论作出了开创性的贡献。随后亚当·斯密和大卫·李嘉图延续并发展了古典经济学派的观点，分别对地租起源和级差地租理论进行了相关论述。

马克思的地租理论批判性继承并改造了前两种地租理论，他指出，“地租来自社会，而不是来自土壤”，即强调，土地的自然属性只是地租的自然基础，土地私有权才是地租在社会存在的依据。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为3类：绝对地租、级差地租和垄断地租，级差地租又分为级差地租I和级差地租Ⅱ。凯恩斯主义经济学则聚焦于地租量决定因素的研究，认为地租是为获得土地使用权而要付出的成本，且由于土地供给量在短期内恒定，地租量完全取决于土地需求者之间的竞争强度。

现代主流的地租理论以新古典经济学为基本架构，沿着边际主义的分析方法继续推进，进一步推演出一系列重要推论。比如，当把土地的本质看作空间(space)而不是泥土，土地的供给其实是没有成本的，也意味着土地不能被生产也不能被消灭，土地价格或地租完全由需求决定；当土地市场充分竞争时候，每块土地都会被投入到其最优投入途径，地租一定会是这块土地最大潜在收益；因为地租是在对土地的竞争中产生，土地所有者又对土地供给具有垄断性，土地市场的均衡条件必然是，土地使用者在任何一个地方都只能获得普通利润，任何因为地利差别而让该地块上经营产出超过生产要素投入的超额利润都会被土地所有者全部攫取从而变成土地租金。这样进一步明确了地租作为剩余收入的本质。城市经济学或空间经济学中，把达到均衡状态的土地租金在不同区位所展现的变化曲线的集合，称为租金竞标曲线(bid rent curve)。

从根本上来说，土地租金来源于土地需求的无限性与土地供给的有限性之间的矛盾。随着经济和社会发展，人们对作为生产和生活基本投入要素的土地的需求越来越大，尤其当人们生产和生活高度集中在城市时候，对城市土地需求是巨大的、增长是快速的，但城市土地供给的增加又是十分缓慢或几乎为零，产生很大的供需矛盾。在市场经济条件下，当有限的、具有稀缺性的土地供给遇上近乎无限的土地需求时候，就只能竞争性分配，价高者得之，一块土地就只能给最能有效利用这块土地的使用者。但不同于普通商品，稀缺性强的土地租金再高或价格再高，都无法增加该土地的供给，所以稀缺性强的土地的超额利润是没有办法消除的。这种垄断性超额利润固化后就成了租金。土地天然具有的空间上和物理上的差别性则是级差地租的根源。

土地租金高度依赖地理条件或地段，受周边已开发情况影响大，对区域经济和政策法令敏感。根据来源，土地租金可以分为绝对地租、级差地租和垄断地租。

绝对地租是指土地所有者凭借土地私有权对土地垄断所取得的地租。比如，不管租用什么样土地进行耕种或开发利用都必须缴纳的地租，就是绝对地租。如果没有收到地租，土地所有者宁可让土地闲置。绝对地租是马克思专门提出来的。

级差地租是不同土地或同一土地上由于土地肥力、地段优势及已开发程度不同而形成的差别性地租。级差地租又可以分为级差地租I和级差地租Ⅱ。

级差地租I是等量资本、劳动和技术等要素投入在等面积的土地上因为土地肥力或地段优势、开发程度等地利梯度性的不同而让生产经营活动产生的梯度性差别的超额利润的转化形态。

级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入因为地利变化带来的回报不同而产生的差别性超额利润的转化形态。如农业土地多次耕种后肥力会越来越下降，导致同样的投入却产出逐步下降。

垄断地租是指从具有独特自然条件的土地上所获得的超额利润转化而来的地租。但垄断地租也会因竞争规律的影响及购买者需求和支付能力的变化而变化。

依据地域不同，土地租金还可以分为城市地租和农业地租。城市地租主要取决于土地的区位、交通可达性和已开发程度等，而农业地租取决于土壤的肥沃程度。农业地租是城市地租的基础，城市地租在农业地租上叠加区位、交通便利性和已开发程度等带来的额外收益，根据地利的不同而具有强烈的级差性。具体而言，城市地租有三大特征：①区位依赖度高；②交通依赖性高；③与地上开发程度包括地上建筑物的状况紧密相连。

土地租金具有一定的稳定性，但也不是固定不变的，会随着市场上对土地的需求变化而变化。空间意义上的土地是不能生产也不能消灭的，但特定生产经营活动所需要的土地却存在相互替代性，因此也可以通过对土地的改造改良来增加或减少某些类型的土地供给，让特定类型土地的市场租金发生变化。

在实践中，政府对城市土地租金的影响与干预，主要涉及3个方面：①对城市土地供应量的相机调整；②对城市特定地段的投资或配套公共服务的建设；③对城市土地租金收取方式的调整。