包括自然属性和社会经济属性。

土地的自然属性不以人的意志为转移。包含土地的面积有限性、位置固定性、多用途性、资源可再生与非再生性，以及时间变化性。

人类只有一个地球，受地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积（或称土地资源的数量）是有限的。这就决定了人类必须珍惜每一寸土地并合理利用土地，以维持人类社会的可持续发展。

分布在地球各个不同位置的土地占有特定的地理空间。此属性主要表现在：①每一块土地的绝对位置（经纬度）的固定性；②各块土地之间的相对位置（距离）的固定性；③每一块土地所处的环境及其物质构成在一定时间范围内基本上也是固定的，例如处于不同水热条件下的农用土地，欲完全改变其环境状况和物质构成，几乎是无法实现的。土地位置的固定性决定了土地自然要素组成与综合特征的地域性，以及土地质量的差异性。因此，土地资源的利用与改良要因地制宜。每块土地受制于其所在的地理环境条件和空间经济关系，便形成了土地的区位，土地开发利用要充分发挥区位效益。

土地是人类社会各种生产活动不可缺少的自然资源，可以有多种用途。如作为耕地、林地、草地、工厂、宅基地、道路、机场、旅游区等，其中同一种用途的土地又可以选择不同的利用方式，如农业用地可用于水田、旱地、果园、菜地等。同一块土地的不同用途、同一种用途的不同利用方式，所表现的土地收益可产生明显的差异。这也是土地的多宜性，人类为满足多方面的需求，应根据土地的适宜性对土地利用做出合理的规划。土地的多用途性和多宜性产生了土地的多功能性，这是土地多样化利用的结果。

土地是一个生态系统，土地资源具有可再生性，或称可更新性。生长在土地上的生物不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其他化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。土地资源在合理利用情况下，其生产力可以自我恢复，即“治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。人类正是利用土地的可再生性，在土地利用过程中，对土地进行资金、劳动和技术的不断投入，维护和提高土地生产力。如果对土地进行掠夺性开发，一旦破坏了土地生态系统的平衡，就会出现水土流失、沼泽化、盐碱化、沙漠化等一系列的土地退化现象，造成土地生产力下降，使用价值降低。这种退化现象达到一定程度，土地原有性质可能被彻底破坏而不可逆转、恢复。尤其是在自然条件恶劣地区，土地可塑性很小，土地生态系统具有脆弱性。由此可见，土地的可再生性是有限的，当超过一定限度，土地的可再生性将演变为非再生性，土地资源的生产能力丧失，成为“不毛之地”。因此，必须充分认识土地资源可再生性和非再生性的特点，科学开发、利用、整治和保护土地资源，实现土地资源可持续利用。

土地不仅具有地域性的空间差异，而且具有随时间变化的特点。例如，土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡，土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等。还有人类随着社会经济发展需求而改变土地用途和利用方式等。这些都影响着土地的固有性质和生产特征。土地的时间变化又与空间位置紧密联系，因为处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况不相同。在考察土地资源特性时应把土地的地域性（空间变异性）与时间变化性结合起来综合考虑。这些正是土地利用/土地覆盖变化（LUCC）研究的主要内容。

土地的社会经济属性指人们在利用土地过程中，在生产力和生产关系方面表现出来的属性。包括社会性、资产性等，其中资产性又包含供给稀缺性、位置固定性和个体异质性、使用永久性和增值性、土地价格和价值二重性、流通特殊性、收益递减性和权籍性等。

土地既是生产资料，又是土地社会关系的客体。在利用土地资源进行生产活动时，土地就构成了社会生产力的物质要素。社会生产离不开土地资源，任何单位和个人都离不开土地，土地具有广泛的社会性。在土地利用过程中，形成了各种各样的土地社会关系（包括人与土地的关系以及人与人之间的关系）。土地生产关系是社会关系的重要组成部分，与其他社会关系相互影响、相互作用。土地社会关系如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政治、经济等。任何国家都会以社会代表的身份，对全部土地的利用进行宏观的规划管理、监督和调控。

土地是由所有者拥有和控制，获得预期经济利益的资源，具有资产的基本特征。土地不仅具有自然资源的属性，而且具有社会资产的特性，是一切财富的源泉。随着人类社会的发展，土地的重要性越来越突出，土地作为资产的属性也表现得日益明显。土地作为资产具有如下属性：

所谓地产供给的稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。由于土地总量是恒定的，而需求量却随着人口和经济发展不断增加，从而加剧地产供求矛盾，以致造成地产垄断。

土地具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着土地产权的流动而改变其实体的空间位置。由于形成地产的区位、土壤、地质、气候等要素的不同，从而体现为地产的个体异质性，即不同地产的质量、用途、经济价值等方面存在差异，导致每块地产都具有独特性。

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废。而土地这个特殊商品则不然，由于土地经营者对土地的投资、土地条件的改善、土地用途的改变，再加上土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，反而可以不断增值。甚至，土地还可以随着经济社会的发展，实现其自然增值。

土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通。但与一般商品相比，它是一种特殊商品，具有下述特殊性：①一般商品是用来交换劳动产品的，而它具有非劳动产品与劳动产品的二重性。如果从根本属性来看或就其整体而言，它是属于天然赐予的自然物，并非人的劳动所能创造的；但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动，也具有劳动产品的一面。②一般商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。然而，土地的价格具有两重性：一方面是作为自然物的土地价格；另一方面是作为开发的土地经济价值的价格。从现实的经济生活来看，这两个部分的土地价格是融合在一起的，因为人类投入土地的劳动与土地本身是不可分的。因而土地估价也与一般商品估价不同，有着特殊的理论和方法。

土地资产可以像其他商品一样进行流通，但在市场上流通的不是土地资产商品的实体本身，而是土地资产产权的代表物——证书。土地资产的最重要内容不是它的实体，而是占有和利用它的权利或是产权关系。土地资产的交易实际上是土地资产产权的交易。所以，它需要由国家制定一系列法律、法规来保障土地资产转移或交易的合法性，使土地资产的所有者或使用者的合法权益能得到国家法律的保护。否则，土地资产经营就不能顺利地进行，也不能在其流通过程中实现它的价值。土地资产流通的另一特殊性表现为所有权与使用权的分离。在实行土地资产属于国有、使用权可以让渡的国家与地区，租赁是土地资产市场流通的主要形式，甚至是唯一的形式。在那些土地资产可以自由买卖的国家与地区，很多土地资产也是采用租用的形式，从而导致所有权与使用权的分离。

根据土地报酬递减律理论，在一定面积的土地上连续追加劳动或资本，其增加的收获量不能与劳动或资本的追加量保持同一比例，即劳动或资本的追加量达到一定值之后，其单位投入量所获得收获量呈现下降趋势。在技术条件不变的情况下，连续在土地上投入，到一定限值之后，将出现单位投入所得产出量是递减的。这就要求土地投资时，在技术结构、投资结构、投资规模等方面都要适度。

在土地、水、气候、生物等自然资源中，唯有土地的权籍属性最为明显且十分复杂。土地的数量、质量、权籍构成土地的三大基本要素。土地的权籍性是土地社会性的具体体现。