存在土地功能和土地利用功能两个概念，前者强调土地的所有功能，后者突出土地利用所产生的功能。真正意义上的“未利用土地”并不多，虽然人类对原始森林或土地类型划分中的“未利用地”基本上不加以干扰，但是这也属于人类利用土地的一种安排，这些土地同样在为人类生存与发展提供生态调节等功能，属于人类被动利用。所以通常将土地功能和土地利用功能两个概念混用，不作严格的区分。

土地的自然属性有地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等。土地的社会属性有权籍、政治、财富属性等。土地被人类主动或被动利用后获得的所有服务和产品或产生的有利影响包括：①土地直接提供的空气、水、土壤、植物（植被）、物理支撑空间等所构成的生存环境。②通过人类利用土地所获得的食物、纤维、木材、矿产、建筑物等生活、生产资料和生产生活空间。③还包括且不仅包括人类社会将土地作为一种资源所产生的财富和经济作用，以及通过持有土地所产生的保障生活和心理健康等功用。随着社会经济的发展，人类的需求和利用土地的活动在不断变化，土地的功能也随之变化。

土地是人类最重要的自然资源和最宝贵的财产，是因为土地具有满足人类生存与发展所需求的基本功能。联合国粮食及农业组织（FAO）和联合国环境规划署（UNEP）1999年提出土地支撑人类和其他陆地生态系统的基本功能可概括为：①个体、团体或组织的财富储藏功能。②生产为人类所利用的食物、纤维、燃料或其他生物材料。③为植物、动物和微生物提供生物栖息地。④在全球能量平衡和全球水循环中，为温室气体（效应）提供源与汇起共同决定因素的作用。⑤调节地表水和地下水的储存和流动。⑥人类所利用的矿物和原材料的储存库。⑦化学污染物的缓冲器、过滤器和调节器。⑧为居住、工业和娱乐提供物理空间。⑨存储和保护历史或史前记录的遗迹（化石、过去气候的证据、考古遗迹，等等）。⑩支持或阻碍动物、植物和人从一个区域到另一个区域的迁徙（区域间的迁徙）。

土地多功能性指土地可以为人类提供多种产品和服务。这是由土地的多样性和土地利用的多元性所决定的，是土地多样化利用的结果。此为土地多功能性的简单且直观理解。还需要进一步理解：即使某土地类型，仅一种土地利用方式，也发挥着多种功能，只是各自功能的大小或主次不同。如耕地，生产粮食等食物和纤维是主要功能，同时又给人类提供了生态调节、社会保障、农业景观、农耕文化等其他多种功能，即所谓“耕地多功能性”。因此，土地多功能性可以理解为：一定区域范围内，一定时期土地利用结果在社会、经济和生态环境中的状态和表现，是一个区域在一定时期内，人类根据需求对土地进行改造和利用过程中，得到土地提供的多方面产品和服务。

土地功能类型的划分尚未形成共识（见土地功能分类）。